ตีราคาบ้าน ด้วยตัวเองทำอย่างไร หรือให้แบงค์ประเมินให้ดี
การ ตีราคาบ้าน นับว่าเป็นอีกส่วนใดส่วนหนึ่งที่สำคัญ สำหรับการก่อสร้างบ้านใหม่ ด้วยตัวเองสักข้างหลัง เพื่อที่จะได้ให้พวกเราทราบว่าน่าจะซื้อบ้านในราคาเท่าไรดี ซึ่งสำหรับในการเลือกซื้อบ้าน หรือที่ดินสำหรับการก่อสร้างบ้านนั้น จำเป็นมากที่จะจำเป็นต้องซื้อมาในราคาที่ไม่สูงมากจนเกินความจำเป็น เนื่องจากว่าจะส่งผลต่อการค้าขาย หรือทำกิจกรรมการลงทุนต่าง ๆ ในเรื่องของบ้านในอนาคต โครงการบ้าน พูลวิลล่าภูเก็ต (Pool Villa Phuket)
ซึ่งในเนื้อหานี้เราจะขอพาไปทำความรู้จัก กับการคาดคะเนราคาของบ้าน ว่ามีกรรมวิธีประเมินยังไงบ้าน การคาดการณ์บ้านเป็นอย่างไร รวมทั้งมีสาระเช่นไร รวมทั้งนอกเหนือจากนั้นยังจะพาไปทำความรู้จักกับแนวทางการประมาณราคาด้วยตัวเอง รวมทั้งประมาณราคาผ่านแบงค์ ว่ามีแนวทางอย่างไรบ้าง รวมถึงสำหรับผู้ใดกันแน่ที่อยากความรู้ความเข้าใจเรื่องบ้านมือสอง ว่าจะมีการ คิดราคาบ้าน มือสอง ยังไง แล้วก็จะช่วยทำให้ลดบ้านลงได้อย่างไรบ้าง ในเนื้อหานี้พวกเราก็จะพาทุกคนไปพบคำตอบกัน สินเชื่อบ้าน
เพราะเหตุไรก็เลยควรมีการวัดราคาบ้าน มีสาระยังไง
การประมาณราคาบ้าน ส่งผลสำหรับในการค้าขาย รวมทั้งกู้หนี้ยืมสินซื้อบ้านจากแบงค์ ว่าบ้านข้างหลังที่พวกเราจะกระทำการซื้อรวมทั้งแนวทางการขายนั้นควรจะอยู่ที่มากแค่ไหน บ้านแพงที่สูงหรือน้อยกว่าข้อเท็จจริงหรือไม่ ทั้งยังยังเป็นประโยชน์อื่นๆที่เกี่ยวโยงดังต่อไปนี้
-ใช้เพื่อสำหรับในการกู้ยืม สินเชื่อหรือการให้เครดิต เป็นต้นว่า การจำนำที่ดิน หรือจำนำบ้าน/คอนโด เพื่อใช้กู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อชำระหนี้ หรือใช้เพื่อใช้สำหรับการเป็นประกันสำหรับในการทำธุรกรรมต่างๆ การเลือกสินเชื่อบ้าน
-ใช้เพื่อชำระเงินทดแทน สำหรับในที่ดินนิดหน่อยที่บางทีอาจถูกการเวนคืนจากภาครัฐ เพื่อได้รับค่าเสียหายที่มีเหตุผลกันกับราคาของบ้านแล้วก็ที่ดินที่พวกเราอยู่ เพื่อไม่ให้กำเนิดปัญหาได้ในตอนหลัง
-เพื่อเก็บภาษี อีกทั้งในส่วนภาษีทรัพย์สิน และก็ภาษีมรดก นอกจากนั้นยังมีการจัดประเมินเพื่อประเมินมูลค่าเช่า แล้วก็เพื่อประมวลผลผลดีอื่นๆที่บางทีอาจเกิดขึ้นได้ในตอนหลัง ซึ่งการซื้อบ้านหรือที่ดิน Phuket Villa for Sale ไม่สมควรซื้อในราคาที่สูงเหลือเกิน เพราะว่านอกเหนือจากจะส่งผลต่อการยืมเงินของแบงค์ต่างๆแล้ว ถ้าเมื่อพวกเราต้องการจะปลดปล่อยเช่าที่ดินหรือบ้านที่พวกเราซื้อมา ก็จะได้กำไรไม่เยอะแยะไหมได้กำไรจากที่มุ่งมาดไว้ได้อีกด้วย
กระบวนการตีราคาบ้าน สามารถทำเป็นโดยแนวทางไหนบ้าง
1. การวัดราคาบ้านโดยการเปรียบเทียบกับราคาตามท้องตลาด
การคาดการณ์ราคาบ้านโดยการเปรียบเทียบกับราคาท้องตลาดนั้น จะทำเป็นโดยการเปรียบเทียบจากราคาของตลาด โดยอ้างอิงจากราคาของเงินในตลาดที่มีลักษณะเหมือนกัน เพื่อมาใช้อ้างอิงสำหรับเพื่อการคิดราคาของทรัพย์สิน ซึ่งโดยส่วนมากแล้วจะใช้การประมาณราคาที่ดินสำหรับในการประเมินเป็นหลัก
2. การคาดการณ์ราคาบ้านโดยคิดจากรายได้
การคาดการณ์ราคาบ้านด้วยแนวทางนี้ จะเป็นการคำนวณทรัพย์สินที่รู้สึกว่าจะก่อให้กำเนิดรายได้ ด้วยการเอารายได้ POOL VILLAของทรัพย์สินมาเป็นที่ตั้ง แล้วเอามาหารด้วยผลตอบแทนที่ได้จากการลงทุน ซึ่งปกติแล้วจะอยู่ที่ 6-7% อย่างเช่น ถ้าหากพวกเราปลดปล่อยเช่าเดือนละ 10,000 บาท หักค่าภาษีอากรแล้วก็ค่ารับรองบ้านเช่าไปทั้งปวง 3,000 บาท รายได้ทั้งปวงจะอยู่ที่ 7,000 บาทต่อเดือน หรือคิดเป็น 84,000 บาทต่อปี เมื่อเอามาหารกับเงินเดือนจากการลงทุน 6% จะมีมูลค่าสำหรับการประมาณราคาบ้านอยู่ที่ 1,400,000 บาท
3. การประมาณราคาบ้านโดยคิดจากทุน
ขั้นตอนการประมาณราคาบ้านโดยคิดจากเงินลงทุน จะมีการแบ่งได้ 3 ขั้นตอน สำคัญๆ เป็น Phuket Villa for Sale
-คำนวนหาราค้างของบ้าน ที่ต้องการจะก่อสร้างใหม่
-คำนวนหาค่าเสื่อมราคาของบ้าน แล้วเอามาหักจากราคาคำนวนของบ้าน ที่ต้องการจะก่อสร้างใหม่
-รวมราคาของที่ดินแล้วก็บ้าน สำนักงานก่อสร้างใหม่
3.1 คำนวณหาราติดอยู่ของบ้าน ที่ต้องการจะก่อสร้างใหม่
จะมีวิธีการคำนวณหาราค้างของบ้าน ที่นิยมใช้กันถึง 3 แนวทางเป็นกรรมวิธีตรวจสอบจำนวน หรือการคำนวณรายจ่ายทั้งยังทางตรง ทางอ้อม รวมทั้งรายจ่ายอื่นๆสำหรับการก่อสร้างบ้าน ดังเช่น ค่าวัสดุสำหรับเพื่อการก่อสร้างบ้าน, เงินเดือน แล้วก็ค่าเครื่องมือในการก่อสร้าง ซึ่งเป็นรายจ่ายที่ใช้กับการปลูกสร้างบ้านโดยตรง แล้วก็รายจ่ายทางอ้อมของการผลิตบ้าน ดังเช่นว่า ค่ารับเหมาก่อสร้าง, ค่ารับรองความปลอดภัย, ค่าวิศวกรหรือช่างที่ใช้เพื่อสำหรับการคุมงาน ฯลฯ
3.2 คำนวณค่าชดเชยเป็นหน่วย
แนวทางนี้จะเป็นการคำนวณหาค่าชดเชยของตัวบ้าน เป็นหน่วยตารางเมตร ของปริมาณพื้นที่ทั้งผอง ซึ่งจะเอามาคิดกันว่ากล่าว ด้านใน 1 ตารางเมตร จะใช้ค่าคอนกรีตสำหรับในการปูพื้นเยอะแค่ไหน แล้วก็มีค่าแรงอีกเยอะแค่ไหน แล้วก็เอามาคูณกับตารางเมตรทั้งผอง เพื่อได้เป็นราคาของพื้นบ้านทั้งสิ้นนั่นเอง
3.3 การคำนวณราคาบ้านด้วยแนวทางเทียบ
แนวทางการคำนวณราคาบ้านด้วยวิธีการแบบนี้ จะเป็นการประมาณราคาบ้านด้วยการเปรียบเทียบราคาจากสิ่งก่อสร้างหรือตัวบ้าน ที่แพงใกล้เคียงกัน ซึ่งถ้าจะใช้วิธีแบบนี้จะต้องเลือกใช้กระบวนการคำนวณราคาเปรียบนี้ ก็จำเป็นต้องใช้ความเชี่ยวชาญสำหรับการคิดราคาอยู่พอเหมาะพอควรอย่างยิ่งจริงๆ
คิดราคาบ้านควรจะทำผ่านคนไหนกันแน่ แบงค์มีค่าใช้จ่ายเยอะแค่ไหน
การคาดคะเนราคาบ้าน จะเสนอแนะให้ทำประมาณราคาของบ้าน ผ่านแบงค์ โดยสามารถยื่นการคาดการณ์ราคาไว้ได้หลายๆ แบงค์พร้อมPOOL VILLA เพราะว่าการวัดราคาของแต่ละแบงค์ จะมีความต่างกันสูงถึง 20% อย่างยิ่งจริงๆ ซึ่งการวัดราคาของแต่ละแบงค์ ก็จะมีค่าใช้จ่ายไม่เหมือนกัน ดังต่อไปนี้
ธนาคารอาคารสงเคราะห์
มาตรฐานการเสียค่าบริการสำหรับ ค่าประเมินหลักประกัน ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ จะมีค่าใช้จ่ายดังต่อไปนี้
1. สำหรับลูกค้าเงินกู้ยืมรายย่อย เงินกู้ยืมเพื่อการถอนถอนจําท่วม รวมทั้งเงินกู้ยืมรายย่อยตามแผนการผลประโยชน์จำพวกขาดเงินฝากกับแบงค์ และก็เงินกู้ยืมเพิ่มรายย่อยโครงงาน จะมีการคิดค่าธรรมเนียมโดยแบ่งวงเงินออกเป็น 3 แบบเป็น
-สำหรับคนที่มีวงเงินขอกู้ไม่เกิน 500,000 บาท จะเสียค่าบริการสำหรับเพื่อการประเมิน ข้างหลังละ 1,900 บาท
-สำหรับคนที่มีวงเงินขอกู้ 500,001 บาท ถึง 3,000,000 บาท จะเสียค่าบริการสำหรับในการประเมิน ข้างหลังละ 2,800 บาท
-สำหรับคนที่มีวงเงินขอกู้เกิน 3,000,000 บาท จะเสียค่าบริการสำหรับในการประเมิน ข้างหลังละ 3,100 บาท
2. ในกรณีการกู้ยืมที่มีหลักประกันหรือบ้านมากยิ่งกว่า 1 ที่
ถ้าเกิดอยู่ในเขตหรืออําเภอเดียวกัน ค่าตีราคาจะมากขึ้นจากอัตราค่าธรรมเนียมเดิมอีกที่ละ 50% เป็นต้นว่าจาก ราคาประเมินข้างหลังละ 1,900 บาท เป็น 2,850 บาท POOL VILLA PHUKET
ถ้าเกิดอยู่ต่างเขต หรือต่างอําเภอกัน ค่าคิดราคา ก็จะมากขึ้นจากอัตราค่าธรรมเนียมเดิมอีกที่ละ 100% ตัวอย่างเช่นจากเดิม ราคาประเมินข้างหลังละ 1,900 บาท ก็จะแปลงเป็นข้างหลังละ 3,800
ถ้าจะคิดราคาบ้านด้วยตัวเองอย่างง่ายๆอย่างคร่าวๆจำเป็นต้องมองอะไรบ้าง
สำหรับคนไหนที่ต้องการจะตีราคาบ้าน ด้วยตัวเองแบบโดยประมาณอย่างง่ายๆสามารถสำรวจได้จากผู้ที่เกี่ยวพันกับเงินชิ้นนั้น หรือคนกลาง เจ้าของบ้าน หรือผู้ที่เคยซื้อบ้านชนิดนั้นๆเพราะเหตุว่าเขาเหล่านั้นคงจะพอเพียงทราบราคาอย่างคร่าวๆมาบ้างแล้ว ซึ่งไม่เพียงแค่หาหรือซักถามเพียงแค่เจ้าเดียว แม้กระนั้นควรจะหารายละเอียดเพิ่มเติม รวมทั้งหาข้อมูลราคาจากแบงค์โดยประมาณ 3-5 ที่
นอกเหนือจากการดูก่อนค้างกึ่งกลางแล้ว พวกเรายังควรจะมองสถานที่ของบ้าน ที่มีลำเลที่ตั้งที่ใกล้เคียงที่ดินตลาดจำหน่ายกัน แล้วก็ยังจำต้องนึกถึงทุน ค่าสลายตัว อุปกรณ์ที่ใช้สำหรับการตกแต่งอื่นๆรวมถึงขนาดของพื้นที่ใช้สอยด้านในภาย ว่าอยู่ในราคาที่มีเหตุผลกันหรือเปล่า ตามสูตรการคำนวณที่ให้เอาไว้ภายในแนวทางการตีราคา ซึ่งจะสามารถสรุปโดยประมาณในส่วนที่ควรจะมองสำหรับเพื่อการตีราคาไว้ดังต่อไปนี้
-สถานที่ในหมู่บ้าน (ถนนหลัก ถนนหนทางตรอก ข้างหน้า ภายใน) ความกว้างถนนหนทาง ภาวะถนนหนทาง (คอนกรีต ลาดยาง ถนนหนทางดิน)
-ชนิดของบ้านว่าเป็นชนิดไหน เป็นต้นว่า บ้านเดี่ยว บ้านฝาแฝด บ้านทาวน์เฮาส์
-ขนาดของที่ดิน กี่ตารางวา มีขนาดกว้างยาวกี่เมตร POOL VILLA PHUKET
-ขนาดความกว้าง รวมทั้งพื้นที่ใช้สอยของตัวบ้าน ทั้งยังด้านในแล้วก็ข้างนอก
-สิ่งของที่ใช้สำหรับทำบ้านที่สำคัญ ได้แก่ พื้นเมือง ฝาบ้าน ฝ้าเพด้าน มุงหลังคาบ้าน รวมถึงประสิทธิภาพระดับเกรดของอุปกรณ์ที่ใช้
-เครื่องเรือน ของตกแต่งบ้าน
-ภาวะอายุการใช้งานแล้วก็การรักษา
เมื่อพวกเราได้แยกราคาข้อมูลของสิ่งต่างๆในแต่ละหัวข้อที่จะต้องทราบออกมาแล้ว พวกเราก็จะเข้าสู่การเปรียบเทียบราคา กับทรัพย์สินหรือที่ดินที่มีความใกล้เคียงกัน เพื่อนำมาคำนวณหาราติดอยู่อย่างคร่าวๆที่เหมาะสมกับการค้าขายในตลาดกันถัดไป
ข้อมูลเพิ่มเติม : POOL VILLA, Phuket Villa for Sale, Villas Phuket, Phuket Property, PHUKET VILLA, POOL VILLA PHUKET, บ้าน